5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色，但公募所持房(fáng)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出(chū)现了三(sān)年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对(duì)于房地(dì)产(chǎn)的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万(wàn)科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地(dì)产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大(dà)分化时(shí)代(dài)，一二(èr)线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或(huò)者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均(jūn)住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发(fā)展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来(lái)看，各类机(jī)构都有对其布局的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二的(de)浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公(gōng)司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算持续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的(de)价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从(cóng)拿地端(duān)看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前(qián)房企(qǐ)的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前(qián)中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势。”我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一(yī)轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的(de)过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造能(néng)力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意显，保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、滨江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而(ér)这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民(mín)营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得(dé)多(duō)的(de)企业(yè)，会伴我花开后百花杀的寓意好吗，待到秋来九月八 我花开后百花杀的寓意随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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